Değerli ziyaretçimiz, Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı sayfamıza hoş geldiniz. Bu sayfamızda sizlere taşınmaz edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanılması konusunda önemli bilgiler vereceğiz.

Türkiye’de çalışmayan, fakat Cumhurbaşkanlığı kararına göre belirlenmiş kapsam ve tutarlarda yatırım yapacak yabancı uyruklu kişiler ile bu kişilerin eşi ve 18 yaşını doldurmamış çocukları, istisnai olarak Türk Vatandaşlığı kazanabilmektedir. 2018 yılında yapılmış olan son düzenlemeler ile en az 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değerinde bir gayrimenkul (ev ya da iş yeri gibi bir taşınmaz) satın alan yabancı uyruklu kişilere ve bu kişilerin eşi ile 18 yaşından küçük durumdaki çocuklarına Türk Vatandaşlığına istisnai olarak başvuru yapma hakkı tanınmıştır. Gereken yatırımın yapılması ve ilgili belgelerin toplanması neticesinde, Türkiye İçişleri Bakanlığı'na bağlı Nüfus ile Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurusu yapılmaktadır.

Yazımızın devamında, mutlaka bir uzmanla iletilmesi gereken bu uzun ve karmaşık sürecin bazı detaylarını sizlerle paylaşacağız. Öncelikle genel anlamıyla ev alarak Türk vatandaşlığı konusunu inceleyelim. Taşınmaz Satın Almak ile Türk Vatandaşlığı için öncelikle Minimum 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da farklı bir döviz çeşidinin Türk Lirası karşılık tutarında bir taşınmazı, 3 yıl satılamaması konusunda şerh koyulması şartı ile tapu kayıtlarına geçirmek gerekir. Yabancı uyruklu kişinin, satın aldığı, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurduğu ve en az 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da farklı bir döviz çeşidinin Türk Lirası karşılık tutarını peşin olarak ödemesi sonrasında noterde düzenlenecek olan sözleşmede en az 3 (üç) yıl süre ile mülkün devri ya da terkinin yapılamayacağı taahhüt edilmelidir. Tapu siciline şerhi ise Çevre & Şehircilik Bakanlığı tarafınca tespit edilmektedir. Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki şart ve sınırlamaları ise aşağıdaki gibidir.

Gerekli Şartlar...

7 Aralık 2018 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yapılmış olan değişiklikten önce, yabancı uyruklu kişiler sadece kat mülkiyeti verilmiş olan ve tamamlanmış taşınmazları satın alıyordu. Yapılan değişiklik ile birlikte yabancı uyruklu kişiler, aşağıdaki belirtmiş olduğumuz şartları taşıması kaydı ile devam etmekte olan projelerden de satın alım yapabilirler ve Türk vatandaşlığına başvurabilirler:

• Taşınmazın üzerinde kat irtifakı ya da mülkiyeti kurulmuş olmalı.
• Minimum 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da farklı bir döviz çeşidinin Türk Lirası karşılık tutarı peşin şekilde yatırılmış olmalı.
• Taşınmaza dair noter onaylı bir satış vaat sözleşmesi yapılmalı. Ek olarak bu sözleşmenin 3 (üç) yıllık bir süreyle başka bir kişiye tapu terk ve devri yapılamayacağına dair bir taahhütle tapu siciline şerh edilmeli.

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz değişikliğin daha iyi anlaşılması için Türkiye Cumhuriyeti Hukuku’nda kat irtifakı ve mülkiyeti kavramlarını da açıklamak gereklidir:

• Kat mülkiyeti, inşa süreci tamamlanmış ve gerekli iskân belgesi alınmış olan yapılar için kurulan mülkiyet hakkı.
• Kat irtifakı ise henüz inşaat süreci tamamlanmamış olan bir yapının mülkiyet hakkı olarak tanımlanmaktadır. Kat irtifakı arsa payına bağlı ve yapının tamamı için düzenlenecek olan yapı kullanım izin belgesine dayanarak koşullar uyarınca kat mülkiyetine çevrilmektedir.

Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki mülkiyet ve iskan hususları ise aşağıdaki gibidir:

Kat Mülkiyeti ve İskân...

Kat irtifakı bulunan bir yapının tamamlanması ardından, müteahhit tarafınca ilgili belediyeye proje uygunluğu için denetim başvurusunda bulunulur. Belediye içerisindeki ilgili birimler inşaatı inceler ve onaylı projeye uygunluğu denetler. Denetimin tamamlanması sonrasında inşaat, projeye uyumlu şekilde bitirilmiş ise belediye, söz konusu binaya ‘"Yapı Kullanma İzni Belgesi" ya da diğer adıyla "iskân" çıkartır.

Bu kapsamda kat irtifaklı bir mülk almanın dezavantajları bulunmaktadır. Kat irtifaklı tapunun alınması sonrası bina, müteahhit tarafınca ilgili belediye onaylı projeye aykırı bir şekilde tamamlanabilir. Bu tür bir durumda onaylı projeye aykırı inşa edilmiş bina, belediye ya da ilin idare kurulu kararıyla veya valilik tarafından yıktırılabilir. Farklı sebeplerle de diğer hak sahiplerinin konut hakkında bir yıkım kararı aldırması gibi sonuçlarla karşılaşmak da mümkündür. Bunun yanında bankalar müşterisine kredi verirken kat irtifaklı dairelerin yapı izni olma şartını aramakta. Tüm bu sebeplerle, söz konusu daire projeye uygun yapılmış olsa da yapı kullanma izni belgesi alınmamış bir konutu satın almak her halükarda bir miktar risk taşır. Toparlamak gerekirse, kat mülkiyeti tapusu yasal açıyla daha sağlam bir dayanaktır. Bu yüzden mülk satın almadan önce olası potansiyel riskleri incelemek gerekir. Yazımızın devamında Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki usül ve esasları inceleyebilirsiniz.

Usul & Esaslar...

Taşınmaz satın almak ile ilgili usuller ve esaslar, Tapu & Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı ile Çevre & Şehircilik Bakanlığı'nca zaman içerisinde yayımlanan genelgeler ile belirlenmiştir. Bu kapsamda tapu müdürlüklerinde uygulanmakta olan 2021 tarihli güncel usuller ve esasları aşağıda inceleyebilirsiniz:

1- ) Kanuni Dayanak

Yönetmelikte 2017 ile 2018 yılları arasında 3 değişiklik yapılmıştır, buna göre:

• 2017 Ocak ile 2019 Eylül tarihleri arasında satın alınmış olan taşınmazların değerinin minimum 1.000.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) tutarında olması gerekli.
• Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı hakkı kazanmak için 2019 Eylül sonrasında satın alınmış olan taşınmazların değerinin ise minimum 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) tutarında olması gerekli.

2-) Kanuni Sınırlama

Türkiye Cumhuriyeti, toplamda 185 ülkenin vatandaşı için aşağıda belirtilen kanuni sınırlara uymak şartı ile taşınmaz mülk satın almalarına ve Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurusu yapmalarına izin vermiştir:

• Yabancı uyruklu kişiler, bir ilçenin yüzölçümünün en fazla yüzde onuna (%10) kadar taşınmaz edinebilir. Gerekli görüldüğü durumlarda Bakanlar Kurulu bu limiti 2 katına (%20) çıkarmaya yetkilidir.
• Yabancı uyruklu kişi, Türkiye Cumhuriyeti genelinde en fazla 30 hektarlık (300.000 metre kare) bir taşınmaz satın alabilir. Gerekli görüldüğü durumda Bakanlar Kurulu bu limiti 2 katına (60 hektar) çıkarmaya yetkilidir.
• Söz konusu taşınmazların, askeri ve yasaklı bölgede yer almaması gerekli.

3-) Taşınmaz Niteliği

• Yabancı uyruklu kişiler, yukarıdaki kanuni sınırlara uymak şartıyla Türkiye Cumhuriyeti içindeki konut, arsa, tarla, işyeri gibi her türlü taşınmazı satın alabilirler. Ancak yabancı uyruklu kişi arsa ya da tarla satın almayı planlıyor ise, bu bölge ile ilgili projesini 2 yıl içerisinde ilgili bakanlık onayına sunmak zorundadır. Buradaki yetkili kurumlar Tarım İl Müdürlüğü ve belediyedir.
• Noterde düzenlenecek satış vaat sözleşmeleri, sadece kat irtifakı & kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlar için mümkün olmaktadır.
• Satın alınacak taşınmaz, yabancı uyruklu kişi ya da bu kişinin ortağı olduğu şirketin tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalı.

4-) Taşınmaz Sayısı

Satın alınacak taşınmazın sayısı konusunda herhangi bir sınırlama yoktur. Yabancı uyruklu kişi aynı anda ya da eğer isterse farklı zamanlarda birden fazla mülk satın alır ise, bu taşınmazların toplam değerin minimum 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) olması gerekmekte. Ek olarak tüm bu taşınmazların üzerinde üç yıl satılamama şerhi bulunması durumu da aynı şekilde uygulanmalıdır.

5-) Taşınmaz Değer Tespiti

Satın alınmış olan taşınmazın değer tespiti noktasında, aşağıda belirtilmiş olan üç değer türü, ayrı şekilde hesaplanmalı. Yönetmelikteki 1.000.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) veya 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değerini sağlamalı.

• Değerleme raporu değerler toplamı
• Resmi senette beyan edilen satışın bedeli ve / veya satışın vaadinde belirlenen değer toplamı.
• Banka dekontundaki, ilgili bedelin transferlerini gösteren ödeme toplamı.

Taşınmaz satın alınmadan önce, SPK (açılımı Sermaye Piyasası Kurulu) ve BDDK (açılımı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu) tarafınca yetkili gayrimenkul değerleme kurumları tarafından mülkün piyasa değerini gösteren mülk değerleme raporu hazırlanması gerekir. Başvuru esnasında sunulacak olan raporun düzenleme tarihi, başvuru tarihinin en fazla 3 ay öncesine kadar olabilir. Bu rapor, tüm işlem tamamlanana kadar geçerli sayılmaktadır. Eğer  değerleme raporu satın alımdan önce alınmadı ise, mülkün satın alım tarihi baz alınarak düzenlenecek bir değerleme raporu istenir. Senet ve rapor değeri uyumu şart değildir. Her ikisinin de ayrı şekilde 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değeri sağlamış olması yeterli. Henüz tamamlanmış bir mülk satın alınması durumunda ise, söz konusu raporda, yapının bitmiş haldeki değerinin bulunması ve hesaplanması gerekir.

6-) Ödeme Gerçekleştirilmesi

2018 tarihinde yayımlanan genelge ile, yapılan tüm işlemlerde dekont ibraz edilmesi zorunlu duruma getirilmiştir. Bu sebeple yapılan satış işleminin bankalar aracılığı ile gerçekleştirilmesi şarttır. İlgili bedelin alıcının tarafından satıcının hesabına yatırıldığına dair bankadan onaylı dekont, başvuru esnasında sunulmaktadır. Dekontun tarihi, satış işleminde belrtilen satış tarihinden sonra da olabilir. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta; satış vaadinde dekont tarihi, sözleşmenin noter düzenlemesinden daha önce ya da en geç sözleşmenin günü olmalıdır. Noterdeki düzenlemeden sonra yapılan ödeme dekontu, peşin bir ödeme sayılamayacağı için geçersizdir.

7-) Kur Oranları Belirlenmesi

• Banka Dekont Kuru: Taşınmazın bedeli Türk Lirası (TL) olarak ödeniyorsa, banka dekontunun değerinin Dolar (USD / Amerikan Doları) cinsinden değeri hesaplanmasında, her ödeme gününden önceki son çalıima gününün, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınmaktadır.
• Resmi Senet Kuru: Resmi senetin değerinin ya da satış sözleşmesinde belirtilen TL (Türk Lirası) değerinin Dolar (USD / Amerikan Doları) cinsinden karşılığının hesaplanması işleminde, satış işlemi başvurusunun yapıldığı ya da noterde düzenlenecek satış vaat sözleşmesinden bir önceki iş gününün (son çalışma günü) Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınmaktadır. Eğer başvuru sahibi farklı tarihlere ait birden çok dekont sunuluyor ise kur farklılığı sorunu oluşabilir. Böyle bir durumda ödemeden önceki son çalışma gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınmakta, satış sözleşmesinde belirlenen TL (Türk Lirası) değerinin Dolar (USD / Amerikan Doları) cinsi bedeli hesaplanır. Bu değerlerin toplamı, yönetmelikte aranan tutardan (2018 öncesi 1.000.000 ya da 2018 sonrası 250.000 USD) düşük olmamalıdır.
• Değerleme Rapor Kuru: Bu raporda mülkün TL (Türk Lirası) değerinin Dolar (USD / Amerikan Doları) cinsinden karşılığının hesaplanması işleminde, rapor tarihinden önceki çalışma gününün (son iş günü) Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınmaktadır. Eğer mülk değerleme raporu, yapılan satış işleminden daha sonra düzenlenmişse, söz konusu satış işleminin başvurusunun yapıldığı günden bir önceki çalışma gününün (son iş günü) Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınmaktadır.

8-) İpotek & Haciz

Satış vaat ya da satış işleminde, hacizli bir şekilde veya mevcuttaki ipotek ile birlikte satış yapılabilmesi de mümkündür. Taşınmazın ipotek / satış işlemi yöntemi ile edinilmesi durumundaki değer tespitinde, satış bedelinden ilgili kredi tutarları düşüldükten sonra kalan tutarın, yönetmelikte aranan tutar kadar (en az) olması aranır.

9-) Taksitli Satış

Son yıllarda getirilen yeni düzenlemelerle, mülk 2018 yılından daha sonra alındıysa ve taksitleri bu tarihin sonrasında ödenecekse, taksitle satın alım da mümkün hale gelmiştir. Fakat 2018 yılından önceki taksit ödemeleri dikkate alınmamaktadır. Taksitlerin Dolar (USD / Amerikan Doları) cinsinden toplamı, işlem yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru göz önüne alınarak hesaplanır.

10-) Üç Yıl Satılamama Şerhi Koydurma İşlemi

Satış vaadi ve / veya satış işlemine konu olan mülkün siciline; “Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihi itibaren üç (3) yıl süre ile satılmayacağı ve / veya satış vaat sözleşmesi şerh tarihinden itibaren üç (3) yıl süre ile devri ya da terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüt vardır” şeklinde bir belirtme yapılır.

Yazımızın devamında Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurusu öncesi tapu edinimiyle ilgili gerekli evrakları inceleyebilirsiniz.

Gerekli Evraklar...

• Geçerli bir pasaport ile bu pasaportun noter onaylı Türkçe dilinde tercümesi
• Biyometrik Fotoğraf: 4 (dört) adet, renkli, pasaporta uygun ve güncel olmalıdır.
• Noter onaylı bir şekilde taşınmaz satış vaat sözleşmesi ya da satış işlemine dair resmi senet
• Mülkün değerleme raporu
• Söz konusu bedelin alıcı ya da alıcıa bağlı kişiler tarafından satıcı ya da satıcıya bağlı kişilerin hesabına yatırıldığını gösteren doküman. Bankalar tarafından onaylı bir dekont (EFT, Havale ya da bloke çek ile birlikte dekont).
• İlgili tapu müdürlüğünden mülkün üzerinde 3 (üç) yıl süre ile satılamayacağına dair şerh konması işlemi.

Tüm başvurular Tapu ile Kadastro Müdürlüğü'ne bağlı Yabancı İşler Daire Başkanlığıyla birlikte Çevre & Şehircilik Bakanlığı tarafınca değerlendirilmektedir. Herhangi bir sorunu ya da eksiği bulunmayan başvurular 7 (yedi) iş günü içerisinde sonuçlandırılmaktadır.

​​​​​​Türkiye’de Gayrimenkul (Mülk) Edinmek İsteyen Yabancı Uyruklu Kişilerin Bilmesi Gerekenler

• Türkiye’de mülk tapularının edinimi, yalnızca tapu müdürlüklerinde yapılacak olan kayıt yoluyla onaylanmaktadır.
• Noterlerin düzenlediği ya da gerçek kişiler ile yazılı olarak yapılacak ga​yrimenkul ön sözleşmesi, gayrimenkul devri için tek başına teşkil etmemektedir. Ön sözleşmeler, yalnızca mülkiyetin devrine dair bir taahhüt görevi görmektedir ve söz konusu mülk bu tür evraklar yoluyla el değiştirmemektedir.
• Söz konusu mülkün üzerinde satışı engelleyebilecek ipotek, haciz ve benzeri türlerde takyidat vb. gibi yükümlülükler bulunabilir. Bunların ilgili tapu müdürlüğünde satış işlemi başlatılmadan önce kontrol edilmesi gerekir.
• Taşınmazlar ile ilgili yapılacak sorgulamalar devletin sağladığı bazı sistemlerdenden çevrimiçi (online) olarak yapılabilmektedir. Burada taşınmazı sorgulamak için ilçe, il, mahalle ya da köy, pafta ve parsel bilgileri kullanılmaktadır. Böylelikle mülkün güncel durumu da dâhil olmak üzere, gayrimenkul hakkındaki tüm temel bilgilere dünyanın istenilen yerinden çevrimiçi (online) olarak ulaşılabilmektedir. Fakat mal sahibi kişinin kişisel bilgilerine ulaşılamaz. Euroasia uzmanları sizin adınıza bu sistemleri kullanarak gerekli bilgileri tarafınıza iletecektir.
• Yabancı ülke vatandaşları, Türkiye’de gayrimenkul edinmek istediklerinde için ön koşul olarak oturma (ikamet) iznine sahip olmaları gerekir. Ek olarak, Türkiye’de mülk satın alan yabancı uyruklu kişilere 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu gereğince yenilenebilir bir kısa süreli oturma izni de verilmektedir. Lütfen dikkat, mülkü almak için gerekli oturma izni türü kısa dönem ikamet iken, mülk aldıktan sonra alınabilecek oturma izni türü ise taşınmaz üzerinden oturma iznidir.
• Türkiye’de mülk edinmeyi amaçlayan gerçek ya da tüzel bir kişi, taşınmazın sahibi ile birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne başvuru yapmalıdır. Randevu ve başvuru aşamalarında Euroasia uzmanları sizlere destek verecektir.
• Ek olarak, yabancı sermayeli Türk şirketler ilk olarak gayrimenkulün bulunduğu valilikteki İPKM'ye (Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) bir başvuruda bulunmalı. Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'nden olumlu bir yanıt alınması sonrasında Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılır. Bu şirketler şahsen, e-posta ya da posta yoluyla başvuruda bulunabilir.

Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler başvurularını Tapu Müdürlüğüne, yabancı sermayeye sahip şirketler ise mülkün bulunduğu yerdeki Valiliğe başvuru yapmaktadırlar.

Genel Bilgiler

Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusunda Türkiye Cumhuriyeti'nde "yabancı" kavramı, gayrimenkul edinimi açısından üç kategoride tanımlanmaktadır:

• Yabancı uyruklu gerçek kişi ya da kişiler
• Yabancı tüzel kişi ya da kişiler
• Yabancı sermayeli Türkiye şirketleri

2644 sayılı Tapu Kanunu 35. maddesinde yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin mülk edinimi hakkındaki hükümler belirtilmektedir. Buradaki 36. maddede ise yabancı sermaye sahibi şirketler hakkında hükümler belirtilmektedir.

Vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul edinme hakkına sahip ülkeler, Bakanlar Kurulu tarafınca belirlenmektedir. Bakanlar Kurulu, gerekli gördüğü takdirde gayrimenkul edinme ile ilgili bir takım özel koşullar da uygulayabilmektedir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Edinimindeki Yasal Sınırlar

• ​İzin verilmesi durumunda yabancı uyruklu gerçek kişi, özel mülkiyete izin verilen alanlardaki her türlü gayrimenkulü edinebilmekte. Bunlar, konut, ticari, tarımsal alan, arazi vb. şeklinde sıralanabilir.
• Edinilen mülkün üzerinde önceden inşa edilmiş hiçbir bina bulunmuyor ise, taşınmazın yabancı uyruklu sahibinin burası için bir proje geliştirmek için 2 (iki) yılı bulunmaktadır. 2 yıl içinde ilgili kamu idaresine konuyla ilgili başvuru yapılması gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi Türkiye’nin herhangi bir yerinde 30 hektara kadar gayrimenkul ile sınırlı ayni hak edinebilmekte. Bakanlar Kurulu, uygun gördüğü takdirde özel düzenlemeler yaparak kişiye daha büyük alanlar da verebilir.
• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi, yasaklı askeri bölgelerde ya da askeri güvenlik bölgelerinde mülk edinememekte ya da kiralayamamaktadır. Bu kişiler özel güvenliğe ait bölgelerde ancak valilik özel izniyle gayrimenkul edinebilmektedir ya da kiralayabilmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi tarafından toplam mülk edinimi, özel mülkiyete izin verilen toplam il alanının %10'unu (yüzde onunu) geçemez. Yüzde on sınırının aşılması halinde ise yabancı uyruklu kişinin gayrimenkul edinme talebine izin verilmemektedir.

Yabancı Tüzel Kişilerin Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi

Türkiye’de sadece kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş olan ve tüzel bir kişiliğe sahip olan ticari şirketler, yabancı tüzel kişi olarak gayrimenkul ile sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bu türdeki ticari şirketler dışındaki tüzel kişiler ise (örneğin vakıflar, dernekler, vb. gibi) gayrimenkul ve ayni haklar edinemezler.

Kendi ülkelerinin kanunları baz alınarak yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel bir kişiliğe sahip olan ticari şirketler tarafınca gayrimenkul edinimine ise yalnızca istisnai durumlarda izin verilmektedir Bununla bilikte sadece uluslararası anlaşmaların ya da özel kanunların hükümleri tarafından öngörüldüğü takdirde mümkün kabul edilir. Bu konuya ilişkin hükümleri içermekte olan özel kanunlar arasında 6491 numaralı Türk Petrol Kanunu, 2634 numaralı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 numaralı Sanayi Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.

Önemli Not: İpotekler ile ilgili olarak, mülk üzerinde yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin lehine oluşturulacak ipotekler ile ilgili olarak hiçbir sınırlamanın bulunmaması durumunda bir istisna öngörülmektedir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi

Türkiye’de tüzel bir kişilik olarak kurulan şirketler aşağıda belirtilen koşullar uyarınca yabancılara ait şirketler kategorisi içerisinde kabul edilmektedir:

• Yabancı yatırımcı kişilerin, hisselerin yüzde ellisine ya da bundan daha fazlasına sahip olması.
• Yabancı yatırımcı kişilerin yönetim kurulunun çoğunluğunu görevlendirme ile görevden alma haklarına sahip olması.

Bu şirketler, kendi ana sözleşmelerinde belirtilmiş olan faaliyetleri gerçekleştirmek amacıyla taşınmaz ve sınırlı ayni haklar edinebilmekte. Bu amaç ile şirketlerin ilk olarak taşınmazın bulunduğu valiliğe başvuru yapması gerekmektedir. Diğer taraftan ise, edinilmesi planlanan gayrimenkulün yasaklı bir askeri bölge içerisinde ya da bir askeri güvenlik bölgesi içerisinde bulunması halinde ilgili gayrimenkulün edinimi Genel Kurmay Başkanlığı'nın iznine tabi olacaktır. Taşınmazın özel güvenlik bölgesinde bulunması durumunda ise taşınmaz, ilgili bölgedeki valilik iznine tabi olacaktır. Mülk edinme başvurusunun olumlu bir şekilde sonuçlandırılması halinde valilik, şirketi ya da işletmeyi ve tapu kaydının yapılabilmesi adına Tapu Müdürlüğünü yazılı bir şekilde bilgilendirecektir.

Aşağıda belirtilen prosedürler ise valilikten izin alınmasını gerektirmemekte; bu sebeple, Tapu Müdürlüğüne yapılacak olan başvuru izin alınmaksızın doğrudan bir şekilde gerçekleştirilebilir.:

• İpotek oluşturma işlemi​.
• Bir ipoteğin lehtarı tarafınca bir ipoteğin tahsil edilmesi kapsamında mülk edinimi.
• Şirket birleşmelerinden ya da ayrılmalarından ötürü meydana gelen mülk sahipliğinin ve sınırlı ayni hakların devri işlemi.
• Organize sanayi bölgesinde, sanayi bölgesinde, teknoloji geliştirme bölgesinde ve serbest bölgede taşınmaz edinimleri​ işlemi.
• İlgili bankacılık mevzuatları çerçevesinde kredi olarak kabul edilen işlemlerden kaynaklanan ya da alacakların tahsilatı amacı ile tahakkuk eden edinim.

Miras

Türkiye’de yabancı kişilerin miras hakkı korunmaktadır. Bir yabancı uyruklu kişinin vefatı durumunda sahip olduğu mülk ya da mülkler mirasçılarına geçmektedir. Mirasçı kişinin gayrimenkulü edinme hakkına sahip olması gerekir. Yani mirasçının tabiiyet bakımından uygun olması ve kişi başına ile ülke genelinde toplam edinim sınırlama koşullarının da izin verilen sınırlar içerisinde olması gerekir. Bu durumda mirasçı, miras bırakılan mülkü elinde tutabilmektedir. Aksi bir durumda ilgili şahsın, söz konusu gayrimenkulü derhal devretmesi gerekir. Devredilmediği takdirde ise, Hazine ve Maliye Bakanlığı söz konusu gayrimenkulü satar ve bedelini mirasçıya öder.

Gayrimenkul Satın Alımı ile Türk Vatandaşlığı Hakkı

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, Türkiye Cumhuriyeti'nde 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ve üzerindeki bir değerde gayrimenkul satın almaları durumunda istisnai prosedürler yoluyla Türk vatandaşlığına başvuru yapma hakkı verilmektedir. (Konuyla ilgili ek olarak İstisnai Yöntemlerle Türk Vatandaşlığı sayfamızı da inceleyiniz.)

Bu amaçla Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı hakkı kazanmak isteyen yabancı uyruklu kişilerin;

• ​En az 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) değerinde bir gayrimenkulü satın alması gerekmektedir.​
• Yapılacak olan Vatandaşlık kazanma başvurusunda, gayrimenkulü bu sebep ile satın aldığını belirtmelidir, tapuda da bu amaç belirtilmelidir ve yabancı kişinin, formdaki beyanların yapıldığı kısımda söz konusu gayrimenkulü 3 (üç) yıl boyunca satmayacağını da beyan etmesi gerekmektedir.

Tapu prosedürleri tamamlandıktan sonra yabancı uyruklu kişi, ilgili idarelere başvuru yaparak gayrimenkul sahibi için düzenlenecek olan uygunluk belgesini göndererir ve ikamet hakkı ya da vatandaşlık talep edebilir.

Tapu Prosedürleri

• Gayrimenkulün tapu kaydı ya da köy veya mahalle, pafta, bina, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi.
• Yabancı uyruklu kişinin vatandaşı olduğu ülkesinin düzenlediği fotoğraflı bir kimlik ya da pasaport (Latin alfabesinin dışındaki alfabelerde düzenlenmiş olan kimlik kartları ya da pasaportların noter tasdikli ile yeminli çevirileri de iletilmelidir.)
• Yapılacak işlemin vekâlet içermesi durumunda, temsile ilişin evrak (Örneğin vasiliğe ilişkin bir karar, yetki belgesi ya da vekâletname vb. gibi.)
• İlgili belediye tarafınca düzenlenen, mülkün güncel piyasa değeri hakkındaki belge.
• Binalar için zorunlu bulunan deprem sigortası poliçesi.
• Satıcı kişinin bir fotoğrafı ve alıcı kişinin iki fotoğrafı (Fotoğraflar son altı ayda çekilmiş ve 6 x 4 cm boyutlarında olmalıdır).​
• Taraflardan birinin Türkçe dilini bilmemesi halinde yeminli tercüman gerekmektedir.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletname

Söz konusu işlemin, yurt dışında düzenlenen bir vekaletname yolu ile yetkilendirilmiş bir 3. (üçüncü) şahıs tarafınca yürütülmesi durumunda vekaletname, uygulanacak prosedür ile ilgili yetkilendirmeyi içermelidir. Ek olarak vekâletnamenin şu koşulları da karşılaması gerekmektedir:

• ​Türk konsoloslukları tarafınca gayrimenkul üzerine kendi iradelerine göre düzenlenmiş olmalı.
• Yurt dışında vekâletname düzenleme hakkına sahip yetkili makamlar tarafınca düzenlenmiş olmalı.
• Düzenlendiği ülkenin kendi dilinde düzenlenmeli.
• Fotoğraf içermeli. Ayrıca fotoğrafın üzerinde okunaklı bir mühür ile imza olmalı.
• Lahey Anlaşmasına taraf bir ülkede düzenlenmesi durumunda apostil içermeli.
• Vekâletnamenin ilgili makam tarafınca resmi olarak imzalandığını gösteren imza tasdiki ile vekâletnamenin Lahey Anlaşmasına üye olmayan bir ülkede düzenlenmesi durumunda ilgili makamın imzası ile mührü Türk Konsolosluğu tarafınca tasdik edilmeli.

Başvuruda ek olarak gerekli kriterleri karşılayan vekâletnamenin yeminli ve noter onaylı Türkçe çevirisi de bulunmalıdır.

İstisnai Vatandaşlık Kazanımı

28 Temmuz 2016 tarihinde 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinin 1. (birinci) fıkrasına eklenen (b) bendi ile birlikte;

• Cumhurbaşkanı tarafınca belirlenen kapsam ve tutarlarda yatırım yaparak 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu madde 31 birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet (oturma) izni alanlar
• Turkuaz Kart sahibi yabancı kişiler.

Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanı kararı ile Türkiye vatandaşlığı kazanabilmektedir.

18 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan yeni düzenlemelere göre, belirlenmiş kapsam ve tutarlar aşağıda belirtilmiş olup bu şartlardan herhangi birini karşılayan yabancı uyruklu kişiler, Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.

Vatandaşlık Kazanım Şartları...

• En az 500.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da bunun karşılığı tutardaki başka bir döviz ya da yine bunun karşılığı Türk lirası tutarında bir sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği hususu, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafınca tespit edilmiş olan.
• En az 250.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da bunun karşılığı tutardaki başka bir döviz ya da yine bunun karşılığı Türk lirası tutarında bir taşınmazı tapu kaydına üç (3) yıl satılmaması şerhi koyulması şartı ile satın almış olduğu hususu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafınca tespit edilmiş olan..
• En az 50 kişilik bir istihdam oluşturduğu hususu, Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı tarafınca tespit edilmiş olan.
• En az 500.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da bunun karşılığı tutardaki başka bir döviz ya da yine bunun karşılığı Türk lirası tutarında bir mevduatı üç (3) yıl tutmak şartı ile Türkiye Cuhuriyeti'nde faaliyet göstermekte olan bankalara yatırdığı hususu, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafınca tespit edilmiş olan.
• En az 500.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da bunun karşılığı tutardaki başka bir döviz ya da yine bunun karşılığı Türk lirası tutarında bir devlet borçlanma aracını üç (3) yıl elinde tutmak şartıyla satın aldığı hususu, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafınca tespit edilmiş olan.
• En az 500.000 Dolar (USD / Amerikan Doları) ya da bunun karşılığı tutardaki başka bir döviz ya da yine bunun karşılığı Türk lirası tutarında bir gayrimenkul yatırım fonu katılım payı ya da girişim sermaye yatırım fonu katılım payını en az üç (3) yıl elinde tutmak şartı ile satın aldığı hususu, Sermaye Piyasası Kurulu tarafınca tespit edilmiş olar